Cornelius-Winkler
Hube Kemper

Beschluss im WEG-Recht

Lorraine Picaper

Ein Beschluss ist so lange g├╝ltig, bis er durch ein gerichtliches Urteil f├╝r ung├╝ltig erkl├Ąrt worden ist,  ┬ž 23 Abs. 4 Satz 2 WEG. Auch die innerhalb der Monatsfrist zu erhebende Anfechtungsklage ├Ąndert daran nichts, sie hat keine aufschiebende Wirkung.  Der Verwalter ist nach ┬ž 27 Abs. 1 Ziff. 1 WEG verpflichtet, gefasste Beschl├╝sse unverz├╝glich durchzuf├╝hren, sonst kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Anderes gilt nur, wenn der Anfechtende zeitgleich mit der Anfechtung eine einstweilige Verf├╝gung beantragt, mit der die Vollziehung des Beschlusses vorl├Ąufig au├čer Kraft gesetzt wird.
Insbesondere bei gr├Â├čeren Sanierungsma├čnahmen ergeben sich daraus erhebliche Schwierigkeiten. Beschlie├čt die WEG zum Beispiel die Sanierung einer Fassade und dieser Beschluss wird angefochten, dann kann dieses Verfahren gut und gerne 2 bis 3 Jahre dauern. Inzwischen hat der  Verwalter die Fassadensanierung schon l├Ąngst in Auftrag gegeben, das musste er.  Hebt nun das Gericht den der Sanierung zugrundeliegenden Beschluss auf, ist die Sanierung vielleicht schon abgeschlossen, wenn nicht gleichzeitig einer einstweiligen Verf├╝gung, die dem Verwalter die  Umsetzung des Beschlusses ausdr├╝cklich untersagt, stattgegeben wurde. Problem jetzt: Mit der Aufhebung des Beschlusses hat weder die Sanierung noch  die damit verbundene Zahlungsverpflichtung eine rechtliche Grundlage.
S├Ąmtliche Miteigent├╝mer, die der Sanierung nicht zugestimmt haben oder sich enthalten haben, haben deshalb gegen die diejenigen einen Folgenbeseitigungsanspruch, die der Sanierungsma├čnahme zugestimmt haben und diese dadurch veranlasst haben.
Problematisch ist der Inhalt dieses Anspruches: Er umfasst grunds├Ątzlich nicht nur die Erstattung der bereits ├╝berwiesenen Kosten, die dann anteilig nur von denjenigen Eigent├╝mern zu tragen sind, die der Ma├čnahme zugestimmt haben, sondern m├Âglicherweise auch den R├╝ckbau der Ma├čnahme. W├╝rde man diesen Anspruch ohne R├╝cksicht auf die tats├Ąchlichen Umst├Ąnde durchsetzen k├Ânnen, h├Ątte dies weitreichende Konsequenzen. Aus diesem Grund wird in der juristischen Fachliteratur unter anderem die Ansicht vertreten, dass hierbei der Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist und unter Ber├╝cksichtigung des ┬ž 242 BGB (Treu und Glauben) ein R├╝ckbau nicht immer beansprucht werden kann. Es k├Ąme dann im Einzelfall darauf an, wie weit die Bauma├čnahmen vorangeschritten sind und welche  tats├Ąchlichen, finanziellen und rechtlichen Konsequenzen ein R├╝ckbau hat.
Aufgrund der Pflicht des Verwalters, gefasste Beschl├╝sse umzusetzen, besteht jedenfalls grunds├Ątzlich kein Haftungsanspruch gegen den Verwalter. Bestand die Umsetzung des Beschluss wie bei einer Sanierung in der Beauftragung eines Dritten (Baufirma), so haftet die Wohnungseigent├╝mergemeinschaft diesem Dritten gegen├╝ber (┬ž 10 Abs. 8 WEG) als Verband. Im Au├čenverh├Ąltnis hat die Wohnungseigent├╝mergemeinschaft dem Werkunternehmer gegen├╝ber die Kosten erst einmal zu tragen.
Im Ergebnis bedeutet dies eine Gefahr f├╝r jeden Eigent├╝mer, der einer Bauma├čnahme zustimmt. Im Vorfeld sollte man sich daher durch die richtige Beschlussfassung sch├╝tzen. Eine M├Âglichkeit k├Ânnte sein,  in den Beschluss aufzunehmen, dass der Verwalter den Beschluss erst dann vollziehen soll, wenn er endg├╝ltig bestandskr├Ąftig geworden ist. Damit ist auch der Verwalter von der Pflicht zur unverz├╝glichen Umsetzung entbunden und kann abwarten, ob der Beschluss angefochten wird bzw. wie das Anfechtungsverfahren ausgeht.
Lorraine Picaper