Cornelius-Winkler
Hube Kemper

Wohnungseigent√ľmergemeinschaft

Rechtsanwältin Picaper

Die Wohnungseigent√ľmergemeinschaft ist Regelungsgegenstand des WEG.Sie verf√ľgt nach der Rechtsprechung √ľber eine Teilrechtsf√§higkeit.

Die Regelung der Teilrechtsfähigkeit im neuen WEG-Gesetz
Mit der Entscheidung vom 2.6.2005 (V ZB 32/05) hatte der BGH die Teilrechts-f√§higkeit des Wohnungseigent√ľmergemeinschaft anerkannt. Die wesentliche Aussage der Entscheidung war: Die WEG ist teilrechtsf√§hig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums an Rechtsverkehr teilnimmt; gleichzeitig wurde das Verwaltungsverm√∂gen dem teilrechtsf√§higen Subjekt mit der Konsequenz zugeordnet, dass es eine pers√∂nliche Haftung der Wohnungs-eigent√ľmer f√ľr Verwaltungsschulden nur noch ausnahmsweise in den F√§llen geben sollte, in denen sich die Eigent√ľmer ausdr√ľcklich auch neben dem teilrechtsf√§higen Verband verpflichtet haben.
Diese Entscheidung fiel mitten in das Gesetzgebungsverfahren zur WEG ‚Äď Novelle und wurde mit gewissen √Ąnderungen vom Gesetzgeber aufgegriffen und in ¬ß10 WEG gesetzlich geregelt.
Teilrechtsf√§higkeit bezieht sich zun√§chst auf das Auftreten der Gemeinschaft im Rechtsverkehr bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, d.h. der teilrechtsf√§hige Verband ist Inhaber von Rechten und Pflichten insbesondere aus Rechtsgesch√§ften, die im Rahmen der Verwaltung get√§tigt werden; wie zum Beispiel: Verwaltervertrag, Energielieferungsvertr√§ge und Vertr√§ge mit Handwerkern und Fachunternehmen im Rahmen der Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, Mietvertr√§ge √ľber die Vermietung von Gemeinschaftsfl√§chen an Miteigent√ľmer oder Dritte. Vertragspartner ist hier ausschlie√ülich die WEG als Verband und nicht der einzelne Sondereigent√ľmer.
Ferner umfasst der Begriff ‚ÄěVerwaltung‚Äú neben den Beziehungen zum Au√üen-verh√§ltnis auch das Innenverh√§ltnis der Wohnungseigent√ľmer. Nicht eindeutig geregelte Grenzbereiche wie zum Beispiel die Verkehrssicherungspflichten, aber auch die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums sind eindeutig der Verwaltung zugeordnet.
- Die teilrechtsf√§hige Gemeinschaft ist Forderungsinhaberin der von den Eigent√ľmern zu tragenden Kosten und Lasten (Wohngeldverfahren) und Schadensersatzanspr√ľchen;
- Die Entziehung des Wohnungseigentums gem√§√ü ¬ß18,19 WEG ist nunmehr Sache der Wohnungseigent√ľmergemeinschaft als Verband und nicht des einzelnen Eigent√ľmers;
- Auch hinsichtlich der Gebrauchsregelungen hinsichtlich des Sonder- und Gemeinschaftseigentums liegt nunmehr beim Verband (Nutzungsbeschr√§n-kungen, Hausordnungsregelungen und Unterlassungsanspr√ľche bei St√∂rungen und Beseitungsanspr√ľchen hinsichtlich baulicher Ver√§nderungen)
Nach §10 Abs.7 WEG ist das Verwaltungsvermögen der teilrechtsfähigen Gemeinschaft zugeordnet; das Verwaltungsvermögen bleibt vom Bestand der Mitglieder unabhängig.
- ¬ß10 Abs. 8 S.1 HS. 2 WEG ordnet eine Nachhaftung ausgeschiedener Wohnungseigent√ľmer an: Hat ein Wohnungseigent√ľmer sein Sonder, bzw. Teileigentum ver√§u√üert haftet er 5 Jahre lang ab dem Zeitpunkt der Eintragung des neuen Eigent√ľmers f√ľr Verbindlichkeiten, die w√§hrend seiner Mitgliedschaft in der Wohnungseigent√ľmergemeinschaft entstanden sind. Die Haftung des ausgeschiedenen Wohnungseigent√ľmers ist auch in diesem Fall selbstverst√§ndlich begrenzt auf seinen Miteigentumsanteil.
Lorraine Picaper