 |
Ein Beschluss ist so lange gültig, bis er durch ein gerichtliches Urteil für ungültig erklärt worden ist, § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG. Auch die innerhalb der Monatsfrist zu erhebende Anfechtungsklage ändert daran nichts, sie hat keine aufschiebende Wirkung. Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Ziff. 1 WEG verpflichtet, gefasste Beschlüsse unverzüglich durchzuführen, sonst kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Anderes gilt nur, wenn der Anfechtende zeitgleich mit der Anfechtung eine einstweilige Verfügung beantragt, mit der die Vollziehung des Beschlusses vorläufig außer Kraft gesetzt wird.
Insbesondere bei größeren Sanierungsmaßnahmen ergeben sich daraus erhebliche Schwierigkeiten. Beschließt die WEG zum Beispiel die Sanierung einer Fassade und dieser Beschluss wird angefochten, dann kann dieses Verfahren gut und gerne 2 bis 3 Jahre dauern. Inzwischen hat der Verwalter die Fassadensanierung schon längst in Auftrag gegeben, das musste er. Hebt nun das Gericht den der Sanierung zugrundeliegenden Beschluss auf, ist die Sanierung vielleicht schon abgeschlossen, wenn nicht gleichzeitig einer einstweiligen Verfügung, die dem Verwalter die Umsetzung des Beschlusses ausdrücklich untersagt, stattgegeben wurde. Problem jetzt: Mit der Aufhebung des Beschlusses hat weder die Sanierung noch die damit verbundene Zahlungsverpflichtung eine rechtliche Grundlage.
Sämtliche Miteigentümer, die der Sanierung nicht zugestimmt haben oder sich enthalten haben, haben deshalb gegen die diejenigen einen Folgenbeseitigungsanspruch, die der Sanierungsmaßnahme zugestimmt haben und diese dadurch veranlasst haben.
Problematisch ist der Inhalt dieses Anspruches: Er umfasst grundsätzlich nicht nur die Erstattung der bereits überwiesenen Kosten, die dann anteilig nur von denjenigen Eigentümern zu tragen sind, die der Maßnahme zugestimmt haben, sondern möglicherweise auch den Rückbau der Maßnahme. Würde man diesen Anspruch ohne Rücksicht auf die tatsächlichen Umstände durchsetzen können, hätte dies weitreichende Konsequenzen. Aus diesem Grund wird in der juristischen Fachliteratur unter anderem die Ansicht vertreten, dass hierbei der Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist und unter Berücksichtigung des § 242 BGB (Treu und Glauben) ein Rückbau nicht immer beansprucht werden kann. Es käme dann im Einzelfall darauf an, wie weit die Baumaßnahmen vorangeschritten sind und welche tatsächlichen, finanziellen und rechtlichen Konsequenzen ein Rückbau hat.
Aufgrund der Pflicht des Verwalters, gefasste Beschlüsse umzusetzen, besteht jedenfalls grundsätzlich kein Haftungsanspruch gegen den Verwalter. Bestand die Umsetzung des Beschluss wie bei einer Sanierung in der Beauftragung eines Dritten (Baufirma), so haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft diesem Dritten gegenüber (§ 10 Abs. 8 WEG) als Verband. Im Außenverhältnis hat die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Werkunternehmer gegenüber die Kosten erst einmal zu tragen.
Im Ergebnis bedeutet dies eine Gefahr für jeden Eigentümer, der einer Baumaßnahme zustimmt. Im Vorfeld sollte man sich daher durch die richtige Beschlussfassung schützen. Eine Möglichkeit könnte sein, in den Beschluss aufzunehmen, dass der Verwalter den Beschluss erst dann vollziehen soll, wenn er endgültig bestandskräftig geworden ist. Damit ist auch der Verwalter von der Pflicht zur unverzüglichen Umsetzung entbunden und kann abwarten, ob der Beschluss angefochten wird bzw. wie das Anfechtungsverfahren ausgeht.
Lorraine Picaper