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Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist Regelungsgegenstand des WEG.Sie verfügt nach der Rechtsprechung über eine Teilrechtsfähigkeit.
Die Regelung der Teilrechtsfähigkeit im neuen WEG-Gesetz
Mit der Entscheidung vom 2.6.2005 (V ZB 32/05) hatte der BGH die Teilrechts-fähigkeit des Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt. Die wesentliche Aussage der Entscheidung war: Die WEG ist teilrechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums an Rechtsverkehr teilnimmt; gleichzeitig wurde das Verwaltungsvermögen dem teilrechtsfähigen Subjekt mit der Konsequenz zugeordnet, dass es eine persönliche Haftung der Wohnungs-eigentümer für Verwaltungsschulden nur noch ausnahmsweise in den Fällen geben sollte, in denen sich die Eigentümer ausdrücklich auch neben dem teilrechtsfähigen Verband verpflichtet haben.
Diese Entscheidung fiel mitten in das Gesetzgebungsverfahren zur WEG – Novelle und wurde mit gewissen Änderungen vom Gesetzgeber aufgegriffen und in §10 WEG gesetzlich geregelt.
Teilrechtsfähigkeit bezieht sich zunächst auf das Auftreten der Gemeinschaft im Rechtsverkehr bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, d.h. der teilrechtsfähige Verband ist Inhaber von Rechten und Pflichten insbesondere aus Rechtsgeschäften, die im Rahmen der Verwaltung getätigt werden; wie zum Beispiel: Verwaltervertrag, Energielieferungsverträge und Verträge mit Handwerkern und Fachunternehmen im Rahmen der Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, Mietverträge über die Vermietung von Gemeinschaftsflächen an Miteigentümer oder Dritte. Vertragspartner ist hier ausschließlich die WEG als Verband und nicht der einzelne Sondereigentümer.
Ferner umfasst der Begriff „Verwaltung“ neben den Beziehungen zum Außen-verhältnis auch das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer. Nicht eindeutig geregelte Grenzbereiche wie zum Beispiel die Verkehrssicherungspflichten, aber auch die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums sind eindeutig der Verwaltung zugeordnet.
- Die teilrechtsfähige Gemeinschaft ist Forderungsinhaberin der von den Eigentümern zu tragenden Kosten und Lasten (Wohngeldverfahren) und Schadensersatzansprüchen;
- Die Entziehung des Wohnungseigentums gemäß §18,19 WEG ist nunmehr Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband und nicht des einzelnen Eigentümers;
- Auch hinsichtlich der Gebrauchsregelungen hinsichtlich des Sonder- und Gemeinschaftseigentums liegt nunmehr beim Verband (Nutzungsbeschrän-kungen, Hausordnungsregelungen und Unterlassungsansprüche bei Störungen und Beseitungsansprüchen hinsichtlich baulicher Veränderungen)
Nach §10 Abs.7 WEG ist das Verwaltungsvermögen der teilrechtsfähigen Gemeinschaft zugeordnet; das Verwaltungsvermögen bleibt vom Bestand der Mitglieder unabhängig.
- §10 Abs. 8 S.1 HS. 2 WEG ordnet eine Nachhaftung ausgeschiedener Wohnungseigentümer an: Hat ein Wohnungseigentümer sein Sonder, bzw. Teileigentum veräußert haftet er 5 Jahre lang ab dem Zeitpunkt der Eintragung des neuen Eigentümers für Verbindlichkeiten, die während seiner Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden sind. Die Haftung des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers ist auch in diesem Fall selbstverständlich begrenzt auf seinen Miteigentumsanteil.
Lorraine Picaper